양도소득세 자동 계산 방법 - 세율 한눈에 정리!

개인이 가지고 있는 부동산(주택 혹은 아파트 등)을 처분하고 나면 국민 누구나 그 양도차액에 따른 양도소득세를 납부해야 합니다. 현재는 부동산 과열로 인해 정부에서 최근까지 부동산 관련 세법을 빠르게 손보고 개정하여 변화한 부분이 많습니다. 따라서 오늘은 부동산 양도 시, 그에 따라 납부하는 양도소득세에 대해 총 정리하는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

01. 양도소득세 뜻

 

양도소득세란, 개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

 

• 양도소득세는 과세대상 부동산 등의 취득일부터 양도일까지 보유기간 동안 발생한 이익(소득)에 대하여 일시에 양도시점에 과세하게 됩니다.
• 따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

 

 

02. 계산과 신고

 

• 양도소득세 계산
  • 양도가액 - 취득가액 - 필요경비 = 양도차익
  • 양도차익 - 장기보유 특별공제 = 양도소득금액
  • 양도소득금액 - 양도소득 기본공제(250만 원) = 양도소득 과세표준
  • 양도소득 과세표준 X 세율 = 산출세액
  • 여기서 필요 경비 항목은 아래의 사진과 같고, 증빙 방법은 세금계산서, 계산서, 신용카드 매출전표, 금융거래 증빙 등이 있습니다.

 

양도소득세-필요-경비-인정

 

• 가산세
  • 양도소득세 신고불성실 가산세와 양도소득세 납부불성실 가산세가 있습니다. 우선 주택 양도 후 양도소득세 과세표준예정신고와 양도소득세 과세표준 확정신고를 해야 합니다.
    1. 양도소득세 과세표준 예정신고
       • 양도한 자는 양도소득세 과세표준을 신고해야 하는데 양도차익이 있든 없든 모두 신청해야 하며 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 내에 신고하여야 합니다.
    2. 양도소득세 과세표준 확정신고
       • 당해연도에 2건 이상 양도한 경우 다음 해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 관할 세무서에서 확정신고를 하여야 합니다.
  • 양도소득세 신고불성실 가산세: 확정신고를 하지 않거나 신고하여야 할 양도소득금액에 미달하게 신고한 경우 가산세를 징수하는데 납부세액 X 40%(부당신고), 납부세액 X 20%(무신고), 납부세액 X 10%(과소신고)로 가산세를 징수합니다.
  • 양도소득세 납부불성실 가산세: 양도소득세를 자진신고기간까지 납부하지 않았거나 내야 할 세액보다 미달하게 납부한 경우 미납세액 X 미납일 수 X 0.025%로 가산세를 징수합니다.

 

 

03. 양도소득세율

 

1. 기본세율

양도소득세-기본세율

 

만약, 부부 공동명의로 된 부동산을 매매하신다면 양도가액 및 취득가액 그리고 필요경비를 모두 50%로 적용하시면 됩니다. 단, 부부간 지분의 비율은 개인별 상이할 수 있음을 알려드립니다.

 

2. 1세대 1 주택자

1세대-1주택자-양도소득세율

 

3. 다주택자 양도세 중과

규제지역-다주택자-양도소득세-중과세율

 

4. 장기보유 특별공제율

장기보유특별공제율

 

단 한 가지 주의할 점은 조정지역에 위치한 주택의 경우 장기보유 특별 공제에서 제외가 됩니다. 양도소득세 중과세 적용 시, 장기보유 특별 공제 제외됩니다.

 

5. 주택 외 부동산(토지 및 상가 등) 양도소득세율

주택-외-부동산-양도소득세율

 

주택 외 부동산(토지 및 상가 등)은 2년 이상만 보유하면 위의 표에서 설명드린 기본세율(6~45%)을 적용받습니다.

 

6. 주택·조합원 입주권 양도소득세율

주택-조합원-입주권-양도소득세율

 

과거에는 주택 외 부동산(토지 및 상가 등)의 양도소득세율이 주택보다 높았으나 최근 부동산 대책 등으로 주택부분에 대한 양도소득세율이 대폭 강화되었습니다. 특히, 미등기 양도 주택 또는 다주택자가 '조정대상지역'에 있는 주택을 양도하는 경우에는 매우 높은 중과세율을 적용받게 됩니다. 즉, 주택의 양도소득세 경우에는 '조정대상지역' 여부에 따라 엄청난 차이가 발생하게 됩니다. 

 

 

04. 양도소득세 계산 예시

 

보다 명확한 이해를 돕기 위해 아래와 같이 양도세 계산의 예를 들어보겠습니다.

 

• 1가구 2 주택의 경우(조정지역 내 주택 매매, 5년 보유, 부부 공동명의)
  • 매수: 2억 / 매도 3억 3천 / 필요경비: 0.1억
    • 양도차익: [(3억 3천 - 2억) X 0.5(공동명의)] - (0.1억 X 0.5(공동명의)) = 0.6억
    • 양도소득금액: 0.6억 (조정지역 주택의 경우 장기보유 특별공제 적용 안됨)
    • 과세표준: 0.6억 - 250만 원(양도소득 기본 공제) = 0.575억
    • 산출세액: 0.575억 X (0.24 + 0.2(다주택자)) - 522만 원(누진공제) = 0.1893억
    • 최종 납부세액: 0.1893억 + 0.1893억 X 0.1%(지방세) = 0.20823 억
    • 공동명의 합산 세액: 2 X 0.20823 억 = 4,164만 6천 원

 

• 1가구 3 주택의 경우(비조정지역 내 주택 매매, 10년 보유, 단독명의)
  • 매수: 4억 / 매도 7억 / 필요경비: 0.3억
    
    • 양도차익: 7억 - 4억 - 0.3억 = 2.7억
    • 양도소득금액: 2.7억 - 2.7억 X 0.2(장기보유 특별공제 적용) = 2.16억
    • 과세 표준: 2.16억 - 250만 원(양도소득 기본 공제) = 2.135 억
    • 산출 세액: 2.135억 X 0.38 - 0.194(누진공제) = 0.6173억
    • 최종 납부세액: 0.6173억 + 0.6173억 X 0.1(지방세) = 6,790만 3천 원

 

 

05. 자동 계산기

 

위와 같이 수동적으로 계산하는 방법 외에 국세청 홈택스를 이용하여 자동으로 계산하는 방법이 존재합니다.

 

국세청 홈택스

 

우선 위의 링크를 클릭하여 국세청 홈택스에 접속합니다.

 

세금-모의-계산

 

홈페이지 홈 화면 메뉴 중 세금 종류별 서비스 > 세금 모의계산 항목을 클릭합니다.

 

양도소득세-자동계산하기

 

모의 계산 > 양도소득세 자동 계산하기 버튼을 클릭합니다.

 

양도소득세-간편계산하기

 

본인의 상황에 맞는 방법을 골라 선택하시면 되는데, 저는 예시를 위해 양도소득세 간편 계산(1개 부동산 양도) - 비로그인을 클릭하도록 하겠습니다.

 

양도소득세-간편-계산-입력

 

1. 기본 사항 입력
   1. 양도일자
   2. 취득일자
   3. 양도 물건 종류 - 토지 / 주택 / 고가주택(1세대 1 주택) / 기타
2. 거래금액 입력
   1. 양도가액
   2. 취득가액
   3. 기타 필요 경비
3. 기타 사항 입력
   1. 미등기 양도인지
   2. 상속받은 자산인지
   3. 비사업용 토지에 해당하는지
   4. 장기일반 민간임대주택이나 장기임대주택인지
   5. 1세대 1 주택으로서 2년 이상 보유했는지
   6. 일부 양도할 경우 지분을 입력
   7. 양도주택에 거주한 기간 입력
   8. 2020. 01. 01 이후 양도하는 경우 2년 이상 거주했는지
   9. 해당 주택이 조정대상지역에 있는 중과대상 2 주택인지
   10. 해당 주택이 조정대상지역에 있는 중과대상 3 주택인지
4. 세액 계산하기 클릭

 

양도소득세-간편-계산-결과

 

1. 취득일자로부터 양도일자까지 5년으로 설정
2. 양도 물건 종류: 주택
3. 양도가액: 5억 원
4. 취득가액: 3억 원
5. 기타 필요경비: 0.1억 원
6. 나머지 사항 기본 값으로 설정했을 경우

 

위의 결과처럼 나타나는 것을 확인할 수 있었습니다.

 

이처럼 복잡한 양도소득세를 국세청 홈택스를 통해 입력과 클릭 몇 번으로 손쉽게 파악이 가능합니다. 양도소득세를 자동 계산기를 통해 세금이 얼마나 부과되는지 파악하신 후 매매하실 때, 자금 계획에 어긋나지 않도록 하시기 바랍니다. 세무사들도 양도소득세를 많이 어려워하는 만큼 정확한 계산을 위해서는 전문가와 상담을 해보시는 것도 좋을 것 같습니다.

 

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