오피스텔은 주택 수에 포함될까?

요즘 서울이나 수도권 집값이 천정부지로 뛰고 있는 와중에, 오피스텔이 투자 또는 주거 목적으로 인기를 끌고 있습니다. 다주택자에 대한 규제가 강화되면서, 오피스텔 투자에 대한 관심도 증가하였는데요, 오늘은 오피스텔이 세금 측면에서 바라볼 때 어떤 경우에는 오피스텔이 주택이 포함되고 어떤 경우에는 주택 수에 포함이 되지 않는데요, 오늘은 해당 사항에 대해 자세히 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

01. 주거용 vs 상업용 오피스텔

 

오피스텔

 

오피스텔은 두 가지 유형이 있습니다.

 

• 주거용 오피스텔
  • 일명 '아파텔'로 불리는 주거용 오피스텔은 주택법상 '준주택'으로 분류됩니다.
  • 예전에는 주택수에 포함하지 않았는데 지난해 7·10 대책으로 변경되었습니다. 그 이유는 주거용을 투자 목적으로 사는 사람들이 늘면서 시세가 오르고 주요 세입자들인 1~2인 가구 부담이 늘었기 때문입니다.
  • 대책 이후 지난해 8월 지방세법이 개정돼 주거용 오피스텔은 이제 주택으로 보고 세금을 부과하게 됐습니다.
  • 주택 수에 포함됩니다.

 

• 상업용(업무용) 오피스텔
  • 소기업이나 개인이 사무시설이나 상업시설을 설치하고 일을 하는 공간으로 주택으로 분류되지 않습니다.
  • 업무용 오피스텔 소유주는 부가가치 세법상 일반사업자에 해당하며 임대료 수입에 대한 부가가치세와 소득세를 내야 합니다.
  • 주택 수에 포함되지는 않습니다.

 

 

02. 취득세, 종부세, 양도세

 

• 취득세
  1. 오피스텔 자체는 취득세 중과가 없음
     • 오피스텔을 취득할 때는 이것이 주거용인지, 업무용인지 알 수 없기 때문에 일괄적으로 4.6%의 취득세율이 적용됩니다.
  2. 주거용 오피스텔일 경우에만 취득세 중과에 영향
  3. 2020년 8월 12일 이후에 취득했을 경우
     • 2020년 8월 12일 이후에 취득한 주거용 오피스텔을 보유하고 있다면, 다른 주택을 취득할 경우 취득세가 중과되는 것입니다.
  4. 기준시가 1억 이하의 오피스텔은 취득세 중과를 위한 주택 수 산정 제외
  5. 주거용 오피스텔로 인해 취득세 중과를 원치 않는다면 장기임대주택으로 등록
     • 장기임대주택 등록 조건
       1. 최초 분양받은 것일 것
       2. 취득 후 60일 이내 지자체에 등록
       3. 장기 일반 민간임대주택으로 10년 임대할 것

 

• 종합부동산세(종부세)
  • 주거용 오피스텔을 보유하고 있다면, 취득 시점과 관계없이 종합부동산세에 합산되어 계산됩니다.
  • 종합부동산세는 인별 합산 과세로 공시 가격 6억 원이 넘으면 종부세 과세가 됩니다.
  • 업무용 오피스텔의 경우 주택에 대한 종합부동산세의 과세 대상은 아닙니다. 대신 별도합산토지로 분류되어 상가 및 오피스텔의 토지 합산 가격이 80억 원이 넘게 되면 종합부동산세에 과세 대상이 됩니다.
  • 종부세도 취득세와 마찬가지로 장기 주택임대사업자로 등록을 하면, 주거용 오피스텔 역시 종합부동산세 과세 대상으로 포함되지 않습니다.

 

• 양도세
  • 주거용 오피스텔을 보유하는 경우, 양도세에서는 취득 시점과 상관없이 주택 수로 포함합니다.
    • 취득세에서는 2020년 8월 12일 이전에 취득한 오피스텔은 주택 수에 포함되지 않지만, 양도세에서는 주택 수에 포함합니다.
  • 조정대상지역에 주거용 오피스텔과 아파트를 함께 보유하고 있다면, 양도세의 중과대상이 됩니다.
  • 주거용 오피스텔과 고가주택을 보유하고 있을 때 하나의 주택을 처분해야 한다면, 양도세가 적은 오피스텔을 먼저 처분하시고, 고가주택은 1가구 1 주택 양도세 비과세 요건을 충족한 이후 매매하시길 추천드립니다.

 

 

03. 청약 시, 오피스텔 주택 수

 

주택청약 시의 오피스텔은 건축법 제2조 및 동시행령[별표 1]에서 업무시설(오피스텔)로 분류되며 주택법 제2조 및 동시행령 4조에 의해 준주택에 해당합니다. 공부상(등기부등본)으로 주택인지 아닌지를 판단하기 때문에 등기부등본을 출력하여 용도란에 업무시설(오피스텔)로 표기되어 있다면 주거용, 업무용 구분 없이 무주택으로 간주되어 청약이 가능합니다.

 

단, 공공분양의 경우 특별분양 또는 60제곱미터 이하 분양 시에는 오피스텔이 자산보유기준에는 포함되므로 오피스텔을 포함하여 기준 이하이어야 청약이 가능합니다. 세부기준은 LH청약센터/분양임대정보/청약주택 해당 지역(지구) 모집공고문을 참고하거나 마이홈상담센터 1600-1004(교환 1번)로 상담사를 통해 확인하는 것을 권유드립니다.

 

그리고 아파트는 무주택기간, 자녀 수, 소득인정액 등 청약 기준이 복잡하고 경쟁률도 높은 반면, 오피스텔 청약은 청약에 자격 제한이 없습니다.

 

 

04. 업무용 오피스텔의 전입신고

 

업무용 오피스텔에 전입신고하는 것은 불법도 아니고 막을 수도 없습니다. 업무용 오피스텔에 전입신고 함으로써 주거용 오피스텔이 되는 것은 아니지만, 전입신고와 실거주가 확인되게 되면 주거용 오피스텔로 등록됩니다. 업무용 오피스텔에 전입신고가 되게 되면 일단 현황조사가 나올 수 있으니 전입신고 여부가 중요합니다.

 

업무용 오피스텔이 주거용으로 사용되어 주거용 오피스텔로 등록이 되게 되면, 오피스텔 분양 시 환급받았던 건물분 부가세를 다시 돌려줘야 하며, 오피스텔 보유로 인해 기존에 1 주택 이상 보유한 경우 양도 시 양도세 중과 및 장기보유 특별공제 배제, 종합부동산세가 나올 수 있습니다.

 

전입신고를 막기 위해서는 일단, 임대차 계약 시 특약으로 전입신고를 막아야 하는데요(※ 전입신고 불가하며 전입으로 인해 피해가 발생 시 임차인이 손해액을 전액 배상한다), 임대인은 보증금 반환 전에 전입세대 열람을 해서, 전입신고를 했었다면 임차인에게 사무실 용도로 사용했다는 사실 확인서를 발급받아 두고 업무용으로 썼다는 사진을 찍어두시는 게 좋습니다.

 

단, 실제 업무용으로 쓰고 세금계산서도 발행한 경우에 전입신고를 했다면 괜찮을 수 있으나 실제 주거용으로만 사용하고 계산서 발행이 없었던 경우는 해명이 쉽지 않을 수도 있습니다.

 

임차인의 경우 전입신고가 안 되는 업무용 오피스텔에 주거로 들어가는 경우 전입신고가 안됨으로 임대차 보호법의 보호(보증금 보호)를 받을 수 없습니다.

 

이렇게 오피스텔이 주거용이냐 상업용이냐에 따라 세금 측면에서나 투자 전략에 있어서 상황이 많이 바뀌는데요, 공부하면 공부할수록 어떻게 투자하느냐에 따라 절세 효과가 크게 달라질 수 있습니다. 내 자산을 지킬 수 있도록 끊임없이 공부하고 미리 숙지하시기 바랍니다.

 

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