DSR이란 무엇인가, 대출 규제 초간단 정리

내년 1월부터 총대출액이 2억 원을 넘으면 소득 수준에 따라 대출한도를 제한하는 차주별 총부채 원리금 상환비율(DSR)이 적용된다고 합니다. 말만 들어도 참 어렵게 느껴지는데요, 이 규제는 7월부터 본격적으로 총대출액이 2억이 아닌 1억으로 한층 강화된다고 합니다. 이 어려운 용어인 DSR이 무엇인지, 어떻게 바뀌고 계산은 어떻게 하는지 간단하게 정리해보도록 하겠습니다.

 

 

01. DSR 뜻

 

DSR이란, Debt Service Ratio의 약자로, 한국어로는 총부채 원리금 상환비율을 의미합니다. 이는 DTI(Debt to Income Ratio) 보다 더 강화된 개념인데요, 주택담보대출뿐만 아니라, 신용카드 자동차 할부금, 학자금 대출, 마이너스 통장 등의 모든 부채에 대한 원리금을 자산의 연봉으로 나누는 비율입니다.

 

• DTI: 연간 소득 대비 연간 이자 상환율 (이자)
  • DTI = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 부채 이자상환액) / 연소득

 

• DSR: 연간 소득 대비 연간 원리금 상환율 (원금 + 이자)
  • DSR = (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타 부채 이자상환액) / 연소득

 

주택담보대출은 이자만 상환하는 만기 일시상환 만기 일시상환 방식이 없고 원금과 이자를 같이 상환하는 원금균등, 체증식, 체감식 상환이 있습니다. 그 외의 대출은 이자만 상환하는 만기 일시상환 방식이 있습니다. 때문에 상환기간 동안에는 원금을 상환하지 않습니다. DTI는 이자 상환능력만 보는 것에 비해, DSR은 원리금(원금과 이자) 상환능력을 보는 것이기 때문에 DTI보다는 DSR이 더 강화된 개념입니다.

 

 

02. DSR 규제 왜 하는가?

 

정부에서는 이런 DSR 규제를 왜 할까요? 은행에서도 대출을 실행시켜주면 이자소득이 더 생길 수도 있는 것이고, 자금이 필요한 사람들은 대출을 받아 원하는 바를 실행할 수도 있는 건데 왜 규제를 점점 강화하는 것일까요?

 

이유는 먼저 무분별한 투기나 가계소득 대비 지출을 최소화시키겠다는 정부의 의지가 강력하게 담겨있다고 할 수 있습니다.

 

가계부채가 늘어나면 악영향도 같이 증가한다라는 것이 정부의 판단인 것 같습니다. 하지만 개인적으로는 대출이 정말 필요한 사람들이 조건이 까다로워져 대출받기가 힘들어져서 악영향도 분명히 있다고 생각합니다.

 

정말 큰 부자들은 대출이 필요 없고, 그 말은 부자들은 규제에 영향을 받지 않는다는 소리겠죠.

 

 

03. DSR 단계적 도입안

 

DSR-단계적-도입안

 

현재는 전 규제지역의 6억 원을 초과하는 주택을 담보로 주택담보대출을 받거나 1억 원을 초과한 신용대출을 가진 차주만이 은행권에서 차주별 DSR 40%를 적용받았습니다.

 

당장 내년부터는 이와 무관하게 총대출액을 기준으로 차주별 DSR 규제를 적용합니다. 총대출액이 2억 원을 초과하는 차주는 내년 1월부터, 총대출액이 1억 원을 넘는 차주는 내년 7월부터 DSR 적용 대상에 포함됩니다.

 

당초 계획보다 각각 6개월, 1년을 앞당겨 도입하는 셈입니다. 총대출액이 2억 원을 초과하는 경우는 전체 대출의 51.8%, 1억 원을 초과하는 경우는 77.2%를 차지할 것으로 전망됩니다.

 

기존에는 부동산을 담보로 대출이 이뤄져 집값이 오르면 대출 한도가 늘어났지만 내년부터는 집값이 올라도 소득이 급격하게 증가하지 않는 한 대출 한도가 늘지 않게 됩니다.

 

차주별 DSR을 계산할 때 적용되는 신용대출의 만기도 기존 7년에서 평균 만기인 5년으로 축소했습니다. 만기가 줄어들면 차주별 DSR 규제 적용 시 추가 대출 한도가 줄어드는 효과를 가집니다.

 

 

04. DSR 계산법

 

DSR 계산법은 2021년부터 40%로 정해졌기 때문에 이를 토대로 계산을 하면 됩니다. 대략 대출받은 돈이 없다는 가정하에 대출 만기 20년, 30년을 가정해보도록 하겠습니다.

 

• 만기 20년
  • 연소득 2천만 원: 1억 2,600만 원
  • 연소득 5천만 원: 3억 1,500만 원
  • 연소득 8천만 원: 5억 300만 원
  • 연소득 1억 원: 6억 2,900만 원

 

• 만기 30년
  • 연소득 2천만 원: 1억 6,900만 원
  • 연소득 5천만 원: 4억 2,200만 원
  • 연소득 8천만 원: 6억 7,500만 원
  • 연소득 1억 원: 8억 4,400만 원

 

정확한 계산을 위하여, 아래의 계산기를 이용해볼 수 있습니다.

 

 

위의 링크를 통해 입력해야 할 부분은 아래와 같습니다.

 

1. 연 소득
2. 가지고 있는 모든 대출의 종류
3. 대출금액 입력
4. 상환 방식 입력 (만기 일시상환 / 원금균등분할상환 / 원리금 균등분할상환 등)
5. 대출 기간
6. 금리(이자)

 

 

05. DSR 예외 대상 대출의 경우

 

소득 외 상환재원이 있는 대출은 차주 단위 DSR 적용이 제외되며, 한도대출의 경우 한도금액을 대출금액으로 계산합니다.

 

• 소득 외 상환재원이 인정되는 대출
  • 전세자금 대출
  • 예·적금 담보대출
  • 보험 계약 대출

 

• 정책적 필요성이 있는 경우
  • 서민금융상품
  • 정부·지자체 협약대출
  • 자연재해 지역 등에 따른 긴급대출
  • 300만 원 미만 소액대출 등 기타 적용 실익이 크지 않은 경우

 

• 기타
  • 중도금
  • 이주비 대출
  • 집단 대출

 

정부는 이러한 대출 규제 강화로 서민과 청년층의 어려움이 가중되지 않도록 청년층의 장래 소득 증가 가능성을 대출 취급 시 고려하고, 40년 초장기 모기지를 도입하여 원리금 상환 부담을 줄이는 정책을 지원한 방침이라고 합니다.

 

최근 가계부채가 1,800조가 넘어서는 등 사상 최대치를 경신하며 정부 측에서 가계부채를 관리를 강화하는 측면에서 DSR 규제를 도입하였는데요, 하지만 그만큼 서민들 또한 힘들어지고 있는 것도 마찬가지입니다. 실수요자들을 보호하면서 가계대출 증가세를 잡아야 하는 난제를 정부는 어떻게 해결해 나갈 것이며, 우리는 또 어떻게 대응해야 할지 항상 정책에 관심을 기울이고 자금 전략을 세워야 할 것입니다.

 

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