지식산업센터 분양 - 투자해야 하는 이유

최근 지식산업센터의 투자가 활기를 띠고 있습니다. 지식산업센터가 다른 투자 수단에 비해 규제가 덜하다는 점과 각종 세부담에서 피할 수 있을 뿐만 아니라 월세수익까지 얻을 수 있다니 아파트 투자의 대안으로 떠오른 것입니다. 그럼 오늘은 지식산업센터란 무엇이며, 이곳을 투자해야 하는 이유와 장단점, 그리고 주의할 점까지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

01. 지식산업센터 뜻

 

지식산업센터란, 3층 이상, 6개 이상의 사업장을 입주한 집합 건물을 뜻합니다. 여기서 사업장이란, 제조업 또는 지식산업 또는 정보통신업을 말합니다. 사업장외에 지원시설이 복합적으로 입주가 가능합니다.

 

지식산업센터란 무엇인가?

 

법률적 정의에 의한 지식산업센터란 동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 영위하는 자와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 집합건물로서 대통령령으로 정하는 것을 말합니다.

 

이러한 지식산업센터가 생기게 된 이유는, 제한적인 토지를 효율적으로 사용하기 위함입니다. 국내뿐만 아니라 인구밀도가 높고 산업용으로 활용할 토지가 제한적인 홍콩, 싱가포르 같은 동남아시아 국가들의 경우 다층형 공장 빌딩이란 건물이 있는데 이런 건물이 아파트형 공장과 동일한 목적으로 지어진 건물입니다.

 

 

02. 지식산업센터의 투자 이유

 

지식산업센터가 많은 사람들에게 관심을 받기 시작한 것은 최근이지만 사실 10여 년 전부터 꾸준히 지어지고 있었습니다. 주변에도 지식산업센터에 투자한 사람들의 경우는 수익률도 좋고, 수익률뿐 아니라 현금흐름도 잘 만들어진 것으로 보입니다.

 

이렇게 지신산업센터가 대세가 된 이유는 세금 때문에 2 주택을 소유하기 어려워지면서부터입니다. 아파트 분양은 전매제한과 더불어 양도세 부담 그리고 임대차 보호 3 법까지 총체적으로 다주택 소유자는 설자리가 줄어드는 것이 현실입니다.

 

지식산업센터는 일반상가처럼 주택에 포함이 되지도 않으며 전매에도 제한이 없다는 것이 많은 이들의 관심을 사기엔 충분한 조건으로 보입니다.

 

또한 분양이므로 평균적으로 3년 이상 지난 시점에서 준공이 되기 때문에 시세는 시간이 지날수록 오르기 마련입니다. 전매제한이 없어서 준공이 될 때쯤 팔아도 시세차익을 가져갈 수 있으므로 비교적 안정적인 투자 상품이라고 할 수 있습니다.

 

 

03. 투자 장·단점

 

• 장점

 

가장 큰 메리트는 초기 비용이 적습니다. 10%만 계약금으로 지불하면 중간에 건설사에서 중도금 대출이 가능해서 현금에 대한 부담이 적으며, 주거용이 아니고 업무용이기 때문에 대출 규제가 거의 없다는 점이 장점입니다.

 

만약 4억짜리 지식산업센터를 투자한다면 4천만 원만 내고 준공이 다 될 즈음에 프리미엄을 받고 판매하면 4천만 원의 투자로 시세차익을 얻을 수 있기에 적은 금액으로도 시드머니를 불려줄 좋은 수단이라고 할 수 있습니다.

 

대부분 지식산업센터의 경우 상가나 오피스텔처럼 아무 곳에나 지을 수 없기 때문에 공급이 늘어날 순 있지만 공급물량이 쏟아져 나오지는 않습니다. 그리고 사무실이 밀집되어 있는 오피스촌에 생기므로 공실률도 비교적 적고 상황에 따라 자신이 분양받은 곳에서 사무실을 운영해도 무리가 없습니다.

 

요즘은 분양 시에 판매해줄 사람들을 함께 붙여주므로 내가 굳이 크게 신경을 쓰지 않아도 되는 경우가 있다고 합니다. 건설사에서 나온 머천다이저와 함께 상의해서 입주할 회사를 선택하는 것도 가능하고 비교적 공실에 대한 부담감이 적다는 것도 지식산업센터의 장점입니다.

 

지식산업센터를 매수하여 직접 사용하는 실사용자들에게는 세금 감면, 공적자금 대출의 혜택이 있습니다. 임대사업자에게는 적용이 되지 않습니다. 5년간 직접 사용하고 분양받거나 분양권을 매수하는 경우 취득세 50% 감면, 재산세 37.5%가 감면됩니다.

 

• 단점

 

입주 업종의 제한이 있습니다. IT, BT, 엔지니어링, 설계 등의 회사만 입주 가능합니다. 소유자 업종의 제한이 아니라 입주자의 업종제한입니다. 입주 불가능 업종은 무역, 도소매, 유통, 의료기기 판매업 등이 있습니다. 세무사, 회계사, 변호사, 공인중개사 등은 <공장> 용도에는 입주 불가능하고 <지원시설>에는 가능합니다.

 

 

04. 주의할 점

 

지식산업센터는 산업단지 내에 있는지 산업단지 외에 있는지에 따라 투자 여부가 결정됩니다.

 

산업단지 내의 지식산업센터는 국가에서 혜택을 주고 육성하는 단지인만큼 임대업이 불가능합니다. 투자를 권하는 중개사무소가 있더라도 단호히 거절하기를 바랍니다. 돈이 된다고 불법의 경계를 넘나드는 것은 추천하지 않습니다.

 

서울의 산업단지는 구로동, 가산동, 가양동 인근입니다.

 

산업단지 외 지역에 있는 지식산업센터는 임차업종에 제한이 있을 뿐 개인이 임대사업자등록을 하고 투자가 가능합니다.

 

지식산업센터의 입주 가능 업종은 사업자등록증에 해당 업종의 코드가 있어야 하며 일정 부분 매출이 발생해야 합니다. 주로 제조업, 연구개발업 등입니다. 위반 시 퇴거명령 또는 벌금이 있습니다.

 

중개사무소조차 틀리는 경우가 많으니 매수나 임대차 계약 전 업종 확인이 필요합니다. 중개사무소는 거래를 하고 수수료를 받는 곳입니다. 중개사고가 생겨도 책임은 투자자의 몫이므로 직접 알아보고 챙기는 것이 좋습니다.

 

 

05. 아파트형 공장과 지식산업센터의 차이

 

아파트형 공장과 지식산업센터는 동일한 의미입니다. 1980년도에 등장한 아파트형 공장은 과거 오래된 굴뚝 공장이 아닌 첨단 산업의 고부가 가치 기업들이 입주하게 되면서 과거의 공장이 주는 이름 대신 지식산업센터라는 명칭을 사용하게 됩니다.

 

정확히는 2010년 '산업집적 활성화 및 공장설립에 관한 법률'개정으로 '아파트형 공장'은 '지식산업센터'로 다시 태어나게 됩니다. 과거에는 중견 건설사가 위주로 아파트형 공장이 공급되었지만 이때부터는 업계 순위를 다투는 대형 건설사들이 시공에 참여하기 시작합니다.

 

최근 지식산업센터 열풍으로 수도권 전역에 공급이 쏟아지고 있는 만큼 배후 수요와 입지 등을 고려해 신중하게 투자할 필요가 있습니다. 임차인이 중소기업인만큼 공실의 위험이 있고, 오피스텔이나 생활형 숙박시설과 달리 사업자로만 계약이 가능하다는 점에서 투자에 유의해야 한다는 지적도 나오고 있습니다. 따라서 지식산업센터는 그 일대의 상황과 자신의 상황, 그리고 수요 등을 신중하게 고민해서 매입 결정을 내리시기 바랍니다.

 

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