근저당권 설정 비용 및 필요 서류, 완벽 정리

집을 구하는데, 근저당권이라는 개념을 들어보신 적 있으실 겁니다. 부동산 쪽에는 어려운 용어들이 즐비한데요, 이런 용어 하나씩 알아가면 뉴스를 볼 때나 부동산을 알아볼 때 큰 도움이 되실 수 있습니다. 그래서 오늘은 부동산에서 많이 사용하는 용어인 근저당권에 대한 개념과 설정 비용 및 필요한 서류는 무엇이 있는지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

01. 근저당권과 저당권

 

• 저당권 뜻
  • 저당권이란, 돈을 빌려주는 대신 담보로 제공된 부동산에 대해 후순위 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

 

• 근저당권과 저당권 차이
  • 근저당권은 저당권 중 하나로 채무자와의 계속적인 거래 계약 등으로 장래에 추가적으로 발생할 수 있는 채권을 일정 한도 안에서 담보하는 저당권입니다.
  • 저당권이 정해진 액수만큼만 담보하는 것이라면 근저당권은 채권 최고액 범위 내에서 채무자가 부담해야 하는 채무 일체를 담보하는 권리를 말하는 것인데 피담보채권이 이자 등으로 증감 변동할 수 있다는 부분까지 고려한 점에서 저당권과는 다릅니다.
  • 우리가 은행에서 부동산을 담보로 대출금을 1억 원 빌릴 때, 저당권의 경우 '1억 원'으로 설정하겠지만, 근저당권의 채권최고액은 120~130%인 1억 2천만 원이나 1억 3천만 원으로 설정하는 경우가 많습니다. 채무자가 이자를 제때 내지 않았을 때를 감안하여 근저당권을 설정하기 때문입니다. 일반적으로 대부분의 채권자가 저당권이 아닌 '근저당권'을 설정합니다.

 

 

02. 근저당권 설정 비용

 

근저당권 설정 비용 항목과 부동산 담보, 채권최고액 1억 원을 설정 등기 시(건물에만 설정 시) 아래의 예와 같습니다.

 

1. 저당권 등록면허세: 채권최고액 기준 2/1,000 (산출액이 6,000만 원 미만일 때는 6,000원)
   • 200,000원 (1억 원의 0.2%)
2. 지방교육세: 등록면허 세액의 20%
   • 40,000원 (등록면허세의 20%)
3. 등기신청 수수료: 부동산마다 15,000원
   • 15,000원 (부동산 건별 상이)
4. 국민주택채권매입액: 설정금액의 1%
   • 1,000,000원 (설정금액의 1%)
   • 국민주택채권매입액은 국민주택사업에 필요한 자금을 조달하기 위하여 국민주택기금의 부담으로 발행되는 채권을 말합니다. 소유권 보존 이전등기, 저당권 설정. 이전등기를 신청하는 경우 주택법 제68조(국민주택채권의 매입)에 의하여 일정액의 국민주택채권을 매입하여야 합니다. 국민주택채권은 시가표준액을 기준으로 매입할 금액이 결정됩니다.
   • 국민주택채권은 매입 후 즉시 매도할 수 있습니다. (즉시 매도 시 본인부담금은 매일 변동되며 은행을 통해 확인할 수 있습니다. 위의 경우 대량 본인부담금은 28,000원 예상하시면 됩니다.)
5. 법무사를 통해 진행 시, 법무사 비용
   • 금액 및 법무사마다 비용 상이. 은행권에서 상주 법무사 고용하면 번거롭지 않으므로 추천.
6. 인지 세액
   • 5천만 원 이하: 비과세
   • 5천만 원 초과 ~ 1억 원 이하: 70,000원
   • 1억 원 초과 ~ 10억 원 이하: 150,000원
   • 10억 원 초과: 350,000원

 

 

03. 근저당권의 종류

 

한정근저당권과 포괄근저당권으로 나눌 수 있습니다.

 

• 한정근저당권
  • 채권을 한정하는 특정한 근저당권을 말합니다.
• 포괄근저당권
  • 근저당권을 발생시킨 채권금액뿐만 아니라 계속적 거래관계에서 발생하는 다른 채무(카드대금, 당좌거래, 마이너스 통장 등)까지 모두 포함하여 근저당을 설정하는 것입니다.

 

예를 들어, 은행에서 부동산 담보대출을 받아서 근저당권을 설정했는데, 담보대출도 갚지 못하고, 은행의 카드대금도 연체되었을 경우, 은행에서 한정 근저당권을 설정했을 경우 은행은 부동산 담보 대출의 원금과 이자, 손해배상금 등만 받을 수 있습니다. 그러나 은행에서 포괄근저당권을 설정했을 경우에는 연체된 카드대금까지도 우선변제권을 주장하여 배당을 받을 수 있습니다. 일반적으로 은행에서는 대부분 포괄 근저당권을 설정하고 돈을 빌려줍니다.

 

 

04. 근저당권의 효력

 

근저당권은 저당권에 포함되는 개념으로 동일한 효력을 발휘합니다.

 

1. 경매 신청권이 있어 채무자가 빚을 갚지 않을 시 소송 없이도 담보 부동산의 경매를 신청할 수 있습니다.
2. 우선변제권이 있어 다른 후순위 채권자보다 우선적으로 돈을 배당받을 수 있습니다. 한 부동산에 여러 근저당권이 있을 경우, 배당은 등기 순에 따르고 후순위 근저당권자는 선순위 근저당권자가 배당을 받고 남은 돈에서 배당을 받게 됩니다.
3. 부동산이 경매로 매각되면 근저당권은 모두 소멸됩니다. 돈을 돌려받기 위해 설정된 권리였기 때문에 매각과 동시에 효력이 사라지며 낙찰자는 등기에 있는 근저당권을 말소 신청할 수 있습니다.

 

 

05. 필요 서류

 

근저당 설정등기 신청서는 아래 파일로 첨부하였습니다.

 

11-1.근저당권설정등기신청.hwp

0.05MB

 

근저당권-설정-등기-신청서

 

 

1. 근저당 설정등기 신청서
   • 공동신청이 원칙이지만 단독 신청 혹은 대리인 신청이 가능합니다.
     1. 공동신청은 근저당 설정자인 소유자가 등기의무가가 됩니다. 그리고 근저당권자가 등기권리자로 신분증 확인을 지참하여 직접 등기소에 공동으로 신청합니다.
     2. 단독 신청 시에는 등기절차 이행 혹은 인수 판결에 의해서 승소한 등기권리자나 등기의무가가 신청합니다.
     3. 대리인이 신청 시에는 변호사나 법무사만 업으로 신청이 가능하며 위임장 등 위임 서류를 갖고 신청할 수 있습니다.
   • 신청서 작성 시 유의할 점
     1. 부동산의 표시란에는 근저당권 설정하는 부동산을 기재합니다. 등기기록상 부동산의 표시와 일치해야 합니다. 토지 및 임야는 소배, 지번, 지목, 면적 순으로 적습니다. 건물은 소재, 지번, 도로명주소, 구조, 종류, 면적 순으로 쓰시면 됩니다.
     2. 등기원인과 그 연월일
     3. 등기의 목적에는 근저당권 설정이라고 적으시면 됩니다.
     4. 채권최고액: 아라비아 숫자로 금 000원의 형식으로 기재합니다.
     5. 채무자란에는 성명과 주소를 적습니다.
        • 근저당권 설정자와 채무자가 동일한 경우에도 채무자를 표시해야 합니다.
2. 근저당권 설정 계약서 1부
3. 등록면허세 영수필 확인서 1부
4. 등기신청 수수료 영수필 확인서 1부
5. 주민등록 초본 1부
6. 위임장과 인감증명서나 본인서명 사실확인서 혹은 전자본인서명확인서 발급증
7. 등기필증 등

 

근저당권에 대한 개념에 대해서 알아보았는데요, 이처럼 정확하게 인지하고 있어야 부동산 계약 시에도 큰 불이익을 받지 않을 것이며 보다 현명한 선택을 하는데 큰 도움이 될 수 있습니다. 부동산은 여러분들의 큰 자산이 들어가는 만큼 꼼꼼하게 따져보시고 대략적인 비용을 파악한 후 선택하시기 바랍니다.

 

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