주택 연금 가입조건 따져보고 수령액 계산하기!

요즘 고령화 시대에 발맞춰 정부에서도 많은 대책들을 내놓고 있는데요, 그 대책 중 하나가 바로 '주택연금 제도'입니다. 노후가 되면 일 구하기도 쉽지 않고, 건강이나 여러 가지 상황상 일을 하기도 쉽지 않은데요, 가지고 있는 주택만 있다면 해당 주택을 담보로 매달 일정한 소득을 받을 수 있는 제도가 바로 주택연금입니다. 오늘은 주택연금의 가입 조건은 어떻게 되는지, 내가 받을 수 있는 수령액이 얼마나 되는지 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

01. 주택연금 뜻

 

주택연금 제도란, 집을 소유하고 있지만 소득이 부족한 어르신들이 평생 또는 일정기간 동안 안정적인 수입을 얻으실 수 있도록 집을 담보로 맡기고 자기 집에 살면서 매달 국가가 보증하는 연금을 받는 제도를 말합니다.

 

만 55세 이상(주택소유자 또는 배우자)의 대한민국 국민(주택소유자 또는 배우자)이 소유 주택을 담보로 맡기고 평생 혹은 일정한 기간 동안 매월 연금방식으로 노후생활 자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품(역모기지론)입니다.

 

이를 위하여 공사는 연금 가입자를 위해 은행에 보증서를 발급하고 은행은 공사의 보증서에 의해 가입자에게 주택연금을 지급합니다.

 

주택연금-수령-절차

 

1. 보증신청: 신청인이 공사를 방문하여 보증상담을 받고 보증신청을 합니다.
2. 보증심사: 공사는 신청인의 자격요건과 담보주택의 가격평가 등에 대하여 심도 있는 심사를 진행합니다.
3. 보증서 발급: 공사는 보증약정 체결과 저당권 설정의 과정을 거쳐 금융기관에 보증서를 발급합니다.
4. 대출실행(주택연금대출): 신청인이 금융기관을 방문하여 대출거래약정 체결 이후 금융기관에서 주택연금 대출을 실행합니다.

 

 

02. 가입 조건

 

가입 요건은 아래와 같습니다.

 

1. 부부 중 1명이 만 55세 이상일 것
2. 부부 중 1명이 대한민국 국민일 것
3. 부부 기준 공시 가격 등이 9억 원 이하의 주택소유자일 것
4. 다주택자라도 합산 가격이 공시 가격 등이 9억 원 이하면 가능
5. 공시 가격 등이 9억 원 초과 2 주택자는 3년 이내 1 주택 처분하는 조건으로 가입 가능
6. 대상 주택
   1. 단독주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 주거용 오피스텔도 신청 가능
   2. 상가주택의 경우, 전체면적 중 주택부분이 50% 이상 차지한 상가주택
7. 거주 요건
   1. 가입자 또는 배우자가 실제 거주지로 사용
   2. 해당 주택을 전세 또는 월세로 주고 있는 경우 가입 불가
      • 단, 부부 중 한 명이 거주하며 주택의 일부를 보증금 없이 월세로 주고 있는 경우 가입 가능하며, 신탁방식 주택연금의 경우 보증금이 있더라도 보증금에 해당하는 금액을 공사가 지정하는 계좌로 입금하는 경우 가입 가능)

 

 

03. 장점 및 단점

 

• 장점
  1. 평생 거주, 평생 지급
     1. 평생 동안 가입자 및 배우자 모두에게 거주를 보장해드립니다.
     2. 부부 중 한 분이 돌아가신 경우에도 연금 감액 없이 100% 동일 금액의 지급을 보장해드립니다.
  2. 국가가 보증
     • 국가가 연금 지급을 보증하므로 연금 지급 중단 위험이 없습니다.
  3. 합리적인 상속
     • 나중에 부부 모두 사망 후 주택을 처분해서 정산하면 되고 연금수령액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌아갑니다.
     • 주택 처분금액 > 연금 지급총액: 남는 부분은 채무자(상속인)에게 돌아감
     • 주택 처분금액 < 연금 지급총액: 부족분에 대해 채무자(상속인)에게 별도 청구 없음
     • 이때 집값은 주택연금 종료 시점으로 계산하기 때문에 상승분이 모두 반영되는 구조입니다. 집값이 오르면 상승분을 자녀에게 물려줄 수 있다는 의미입니다. 반대로 주택연금 정산 시점에 집값이 큰 폭으로 하락해 연금 수령액이 집값을 초과하더라도 상속인에게 청구되지 않습니다.
     • 연금 지급 총액 = ① 월지급금 누계 + ② 수시인출금 + ③ 보증료(초기보증료 및 연 보증료) + ④ (①,②,③)에 대한 대출이자
  4. 세재 혜택
     • 저당권 설정 시
       • 등록면허세(설정금액의 0.2%)를 주택 가격 및 보유수에 따라 감면 차등
         1. 주택 공시 가격 등이 5억 원 이하인 1가구 1 주택자: 75% 감면
         2. 1번에 해당하지 않는 자: 등록면허 세액이 400만 원 이하인 경우 75% 감면, 400만 원을 초과하는 경우 300만 원 공제
       • 농어촌 특별세 면제(등록세액의 20%)
       • 국민주택채권 매입의무 면제(설정금액의 1%)
     • 이용 시
       • 대출이자비용 소득공제(연간 200만 원 한도)
       • 재산세(본세) 25% 감면
     • 2019년부터 2021년까지 지방세 특례 제한법 시행령으로 정하는 1가구 1 주택에 한해 재산세 감면
     • 주택연금 가입주택이 5억 원 이하이면 재산세(본세) 25% 감면(5억 원 초과 주택은 5억 원에 해당하는 재산세(본세) 25% 감면)
     • 저당권 설정 시 등록세액의 20%, 이용 시 재산세(본세)액의 20%에 해당하는 교육세를 부담하셔야 합니다.
     • '주택 공시 가격 등'은 지방세법 제4조 제1항에 따라 공시된 가액 또는 시장·군수가 산정한 가액
     • 1가구 1 주택은 지방세 특례 제한법 시행령에서 정함
     • 등록면허세 감면은 2021년 말 일몰 예정

 

• 단점
  1. 주택 가격 상승 시 반영이 되지 않습니다.
     • 다만, 자녀에게 상속 시, 주택 연금 종료 시점의 집값을 반영하기 때문에 상승분만큼 자녀에게 상속이 가능합니다.
  2. 물가상승률 반영이 되지 않습니다.
     • 다만, 정기 증가형(처음에 적게 지급받더라도 매 3년마다 4.5%씩 증가하는 방식)으로 연금을 받을 경우, 물가 상승률을 어느 정도 반영이 가능합니다.
  3. 연금 해지 시 손해가 큽니다.
     • 주택연금을 해지하려면 그동안 받아온 연금은 물론 이자와 집값의 1.5% 수준인 초기 보증료까지 한꺼번에 돌려줘야 합니다.
     • 해지하면 3년간 가입이 제한됩니다. 상당수 은퇴자는 일시적으로 소득 공백기를 겪을 수 있는데요, 적어도 3년 동안 주택연금을 대신할 생활비를 마련한 뒤 해지를 결정해야 합니다.
     • 3년 뒤 재가입이 보장되는 것도 아닙니다. 그동안 집값 공시 가격이 9억 원을 넘어서면 가입할 수 없습니다.
  4. 집을 마음대로 옮기지 못합니다.
     
     • 많은 분들이 오해를 하시는데, 기존 주택의 가격과 새 주택의 담보 가격 차액을 비교해 연금을 더 받거나 줄어드는 등 연금 조정 및 초기 보증료(가입비)는 추가 부가될 수 있습니다. 그러니까 이사가 불가능하다는 것이 아닙니다.
       1. 기존주택 가격 < 신규주택 가격: 월 지급금 증가, 추가 초기보증료 납부(대출 잔액에 가산)
       2. 기존주택 가격 = 신규주택 가격: 월지급금 동일
       3. 기존주택 가격 < 신규주택 가격:
          1. 월지급금 동일: 대출잔액 ≥ 주택 차액, 주택 차액 전액으로 대출 잔액 상환
          2. 월지급금 감소: 대출잔액 < 주택 차액, 대출잔액 전액 상환

 

 

04. 수령액 지급 방식과 유형

 

주택연금 월지급 방식에는 크게 4가지, 지급 유형에는 6가지가 존재합니다.

 

• 월지급금 지급방식
  • 종신 방식: 월지급금을 종신토록 지급받는 방식
    • 종신지급방식: 인출한도 설정 없이 월지급금을 종신토록 지급받는 방식
    • 종신혼합방식: 인출한도(대출한도의 50% 이내) 설정 후 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식
    • 단, 신탁방식 주택연금으로 가입 시, 임대차보증금 반환의 목적으로 90%까지 설정 가능(최초 가입시점에서만 설정 가능)
  • 확정기간 방식: 고객이 선택한 일정 기간 동안만 월지급금을 지급받는 방식
    • 확정기간 혼합방식: 수시 인출한도 설정 후, 나머지 부분을 월지급금으로 일정기간 동안만 지급받는 방식
    • 확정기간 방식 선택 후 반드시 대출한도의 5%에 해당하는 금액은 인출한도로 설정하셔야 합니다.
  • 대출상환방식: 주택담보대출 상환용으로 인출한도(대출한도의 50% 초과 90% 이내) 범위 안에서 일시에 찾아 쓰고 나머지 부분을 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식
  • 우대 방식: 주택소유자 또는 배우자가 기초연금 수급자이고 부부 기준 1.5억 원 미만 1 주택 보유 시 종신 방식(정액형)보다 월지급금을 최대 약 20% 우대하여 지급받는 방식
    • 우대지급방식: 인출한도 설정 없이 우대받은 월지급금을 종신토록 지급받는 방식
    • 우대 혼합방식: 인출한도(대출한도의 45% 이내) 설정 후 나머지 부분을 우대받은 월지급금으로 종신토록 지급받는 방식
  • 이용기간 중 아래의 경우 지급방식 간 변경이 가능합니다.
    • 종신지급, 종신혼합 간
    • 우대지급, 우대 혼합 간
    • 우대형 전환요건을 모두 충족한 경우, 종신지급(혼합)에서 우대지급(혼합)으로
      • 우대형 전환요건
        • 가입 시 부부 중 1인 이상이 만 65세 이하로서 부부 기준 1.5억 원 미만의 1 주택만 소유하고 있으나 기초연금 수급자가 아니어서 우대형 가입을 못한 경우일 것
        • 가입 시 만 65세 이하였던 본인 또는 배우자가 만 66세가 되기 전까지 기초연금 수급권을 취득하고 우대형 전환을 위한 조건변경 신청을 완료할 것
        • 우대형 전환을 위한 조건변경 신청 시 부부 기준 1.5억 원 미만의 1 주택만 소유하고 있으며 지급유형이 정액형이고 인출한도가 45% 이내일 것
  • 대출한도: 가입자가 100세까지 지급받을 연금 대출액을 현재 시점의 가치로 환산한 금액
  • 인출한도: 대출한도의 50% 이내(종신혼합방식, 확정기간 혼합방식), 50% 초과 90% 이내(대출상환방식), 45% 이내(우대 혼합방식)를 인출한도로 설정하여 목돈으로 사용 가능
    • 인출한도를 설정한 만큼 월지급금이 적어집니다.
  • 인출한도 용도
    • 담보주택의 선순위 주택담보대출 상환용도, 담보주택에 대한 임대차보증금 반환 용도, 의료비, 교육비, 주택유지수선비 등.
    • 단, 확정기간 혼합방식의 경우 반드시 설정하게 되는 대출한도의 5%에 해당하는 금액은 의료비, 주택유지수선비 용도로 월지급금 지급 종료 후에만 사용 가능하며, 대출상환방식의 경우 담보주택의 선순위 주택담보대출 상환용으로만 사용 가능
    • 종신혼합방식, 확정기간 혼합방식, 대출상환방식으로 주택연금 취급 금융기관과 동일한 금융기관의 주택담보대출을 상환할 경우, 중도상환 수수료 면제 가능

 

주택연금-지급-방식

 

• 확정기간 방식의 경우 짧은 기간 동안 종신지급방식보다 더 많은 월지급금을 수령하실 수 있습니다.
• 70세(부부 중 연소사 기준), 3억 원 주택 기준으로 10년의 확정기간 방식 선택 시 매월 159만 1천 원을 수령합니다. (종신지급방식 정액형보다 매월 약 66만 원을 더 수령하게 됩니다.)
• 확정기간 방식은 연금만 받는 경우에도 대출한도의 5%에 해당하는 금액을 반드시 인출한도로 설정해야 합니다.

 

• 월지급금 지급유형
  • 종신 방식의 경우 정액형 또는 전후 후박형 중 선택 가능. 확정기간 방식, 대출상환방식, 우대 방식은 정액형만 선택 가능
  • 정액형: 월지급금을 일정한 금액으로 고정하는 방식
  • 전후 후박형: 초기 10년간은 정액형보다 많이 받다가 11년째부터는 초기 월지급금의 70% 수준으로 받는 방식('21년 8월부터 신규가입 중단)
  • (정률) 증가형: 처음에 적게 받다가 12개월마다 3%씩 증가하는 방식('16.2월부터 신규가입 중단)
  • (정률) 감소형: 처음에 많이 받다가 12개월마다 3%씩 감소하는 방식('16.2월부터 신규가입 중단)
  • 초기 증액형: 초기 고객이 선택한 기간(3,5,7,10년) 동안은 정액형보다 많이 받다가 그 이후부터는 초기 월지급금의 70% 수준으로 받는 방식
  • 정기 증가형: 처음에 적게 받다가 매 3년마다 4.5%씩 증가하는 방식
  • 종신 방식의 경우 이용기간 중 지급유형 간 변경은 제한적으로 가능합니다.

 

 

05. 본인 수령액 계산해보기

 

• 월지급금 예시
  • 종신지급방식(정액형, 2021.2.1. 기준)

종신지급방식-정액형-일반주택-예시

 

주택금융공사 | 주택연금 | 주택연금 소개 | 월지급금 예시

 

70세(부부 중 연소사 기준), 3억 원 주택 기준으로 매월 92만 1천 원을 수령합니다. 그 외의 지급방식이나 유형에 있어서 다른 예시를 보고 싶으시다면 위의 링크를 클릭하여 확인하시기 바랍니다.

 

주택금융공사 | 주택연금 | 예상연금조회

 

위의 링크를 클릭하고 아래의 내용을 입력한 후 예상 연금 조회를 알아보는 방법도 존재합니다.

 

1. 주택소유자 생년월일
2. 배우자 생년월일
3. 주택 구분
   1. 일반주택
   2. 노인복지주택
   3. 주거목적 오피스텔
4. 주택 가격
   • 아파트의 경우 한국 부동산원 시세가 있는 경우 한국부동산원 시세를 우선 적용하며, 한국부동산원 시세가 없는 경우 KB시세를 적용하며 최하층은 하한가(KB시세의 경우 하위 평균가)를 나머지 층은 하한가와 상한가의 평균가(KB시세의 경우 일반 평균가)를 적용. 단, 고객 희망 시 고객 비용 부담 조건으로 감정평가 신청 가능하며, 이 경우 시세와 감정가 중 높은 금액을 적용합니다.
5. 지급방식
   1. 종신지급방식
   2. 종신혼합방식
   3. 확정기간 방식
      • 확정기간 방식은 부부 중 연소자가 만 55~74세인 경우에만 선택 가능
   4. 대출상환방식
   5. 우대지급방식
   6. 우대 혼합방식
6. 월지급금 지급유형
   1. 정액형
   2. 초기 증액형(3년)
   3. 초기 증액형(5년)
   4. 초기 증액형(7년)
   5. 초기 증액형(10년)
   6. 정기 증가형
7. 월지급금 지급기간
8. 인출한도 설정 금액
9. 조회하기

 

 

06. 기타 사항

 

• 보증기한(종신)
  • 소유자 및 배우자 사망 시까지
  • 이용 도중에 이혼을 한 경우 이혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없습니다.
  • 이용 도중에 재혼을 한 경우 재혼한 배우자는 주택연금을 받을 수 없습니다.
• 가입비(초기보증료) 및 연 보증료
  • 가입비(초기보증료): 주택 가격의 1.5%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 최초 연금지급일에 납부합니다.
  • 연 보증료: 보증잔액의 연 0.75%(대출상환방식의 경우 1.0%)를 매월 납부합니다.
  • 보증료는 취급 금융기관이 가입자 부담으로 공사에 납부하므로 연금 지급총액(대출잔액)에 가산됩니다. 따라서, 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요가 없습니다.
• 담보의 제공: 1순위 근저당권 제공
  • 제3자(자녀, 형제 등) 소유 주택을 담보로 하는 주택연금은 이용할 수 없습니다.
  • 1순위로 근저당권을 설정합니다.
• 적용금리
  • 적용금리는 "기준금리" + "가산금리"입니다.
  • "기준금리"는 고객과 금융기관이 협의하여 다음 중 한 가지를 선택할 수 있습니다.
    • 3개월 CD금리 (3개월 주기로 변동)
    • 신규취급액 COFIX 금리 (6개월 주기로 변동)
  • "가산금리"는 기준금리가 3개월 CD금리인 경우 1.1%, 신규취급액 COFIX 금리인 경우 0.85%입니다. (대출상환방식의 경우 가산금리가 0.1% p 인하됩니다.)
  • 이자는 매월 연금 지급총액(대출잔액)에 가산되어 늘어나지만, 가입자가 직접 현금으로 납부할 필요가 없습니다.
  • 가입 이후에는 대출 기준금리 변경이 불가능합니다.
• 주택연금 지급정지 사유
  1. 부부 모두 사망한 경우: 가입자만 사망한 경우에는 배우자가 채무인수 후 계속 이용 가능
  2. 부부 모두 주민등록을 이전한 경우: 가입자와 배우자 모두 주민등록상 주소지가 담보주택 주소지와 다른 것으로 확인된 경우. 다만, 입원 등 한국 주택금융공사 사장이 정하여 공사 인터넷 홈페이지에 공고하는 사유(이하 "실거주 예외 인정 사유")로 공사의 승인을 받은 경우는 제외
  3. 장기 미거주의 경우: 부부 모두 1년 이상 계속하여 담보주택에 거주하지 않은 경우. 다만, 실거주 예외 인정 사유가 있어 공사에 미리 서면 통지하거나 공사가 직접 확인한 후 불가피하다고 판단되는 경우 제외
  4. 주택 소유권을 상실하는 경우: 매각, 양도로 소유권 이전, 화재 등으로 주택 소실 등
  5. 처분 조건 약정 미이행 및 주택의 용도 외 사용: 일시적 2 주택자로 가입 후 최초 주택연금 지급일로부터 3년 내 주택 미처분
  6. 주거목적 오피스텔을 주거목적으로 사용하지 않는 등
• 지금 조정사유(우대 방식)
  • 우대지급(혼합) 방식을 선택하는 경우에는 고객과 배우자의 보유주택수는 1 주택으로 제한되며, 가입 후에도 보유주택수를 조사하여 우대자격여부를 검증합니다. (최초 월지급금 실행일로부터 1년이 경과한 때부터 연 1회에 한하여 검증)
  • 공사의 검증 절차에 따라서 주택연금 가입 후 담보주택 외의 주택을 보유하신 것을 공사가 확인한 경우에는 6개월 이내에 해당 주택을 처분할 것을 요청드리며, 처분하지 않으신 경우에는 연금대출(월지급금, 인출한도 등)을 90% 수준으로 조정하여 지급합니다.
  • 다만, 월지급금 등이 조정된 이후에 담보주택 외의 주택을 처분하고 그 사실을 증빙서류 등으로 입증하실 경우에는 다음 월지급금 지급일로부터 조정된 금액을 회복하여 지급합니다.
• 대상 주택의 재개발/재건축
  • 가입 당시 재개발/재건축 예정된 경우 관리처분계획인가 전 단계까지는 주택연금 가입이 가능합니다.
  • 이용 도중에 재개발/재건축이 되더라도 주택연금 계약을 유지할 수 있습니다. (재건축 등 사업 종료 시 주택연금 가입자는 신축주택의 소유권을 취득, 공사는 종전의 제1순위 근저당권을 확보)
  • 주택연금 계약을 유지할 경우, 재개발/재건축 조합 등으로부터 제공되는 이주비 대출을 받지 못하실 수 있습니다.

 

지금까지 주택연금의 가입 조건은 어떻게 되고, 지급 방식과 수령액은 어떻게 되는지 살펴보았습니다. 본인의 상황과 주택에 맞는 주택연금이 무엇인지 잘 살펴보시고 고민하셔서 본인에게 딱 맞는 주택연금을 선택하시기 바랍니다. 앞으로의 여러분들 혹은 부모님의 편안한 노후를 위해 장단점을 잘 따져가며 고려해보시기 바랍니다.

 

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해당 글은 지속적으로 수정·보완될 예정입니다.
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